房地产税变革试点方针引起了社会极大重视。本文提出的模型为试点区域规划本地房地产税的详细税率、剖析房地产税对本地房地产价格的短期效应以及对本地经济的长时间影响供给了一个有用的剖析结构。本文剖析以为，征收房产税将对房价上涨有抑制效果，短期内对房价的影响大于长时间，长时间有利于实体经济发展。

  2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决议，授权国务院在部分区域展开房地产税变革试点工作。该决议出台后引起了全社会的极大重视，大众重视的焦点首要有两个：一是短期影响，特别是对房价的影响；二是中长时间效果，特别是征收房地产税是否有利于改动一些当地经济过度依靠房地产业的状况。

  本文旨在对征收房地产税的短期和长时间影响树立一个剖析结构，企图对以上两个问题作一个开始答复。期望本文提出的模型和方法能够为试点区域规划本地房地产税的详细税率、剖析房地产税对本地房地产价格的短期效应以及对本地经济的长时间影响供给一个有用的剖析结构。

  房地产税是美国当地政府和当地公共服务部分的首要收入来历，具有安稳、逆周期等特色。其征收原则是“民众授权，取之于民，用之于民”，征收主体为美国的市或县一级的底层政府或许公共服务部分，包含教育主管部分（用于付出教师工资以及公立学校的运营与保护）、公共交通主管部分（用于运营和保护公共交通系统）以及其他市政主管部分。

  各个部分根据各自的预算，核算出对应的房地产税率，对同一房地产进行交税。房地产税征收的目标是房地产产权一切人，包含天然人和法人。

  征收的标的是居民住所或许商业房地产中不享用减免待遇的部分，免于或许削减交税的房地产包含宗教活动场所（教堂、寺庙等）、非营利安排具有的房地产、产权一切人自住的减免部分以及教育学习办理机关一切的房地产（如小、中、大学的房地产）。

  产权人自住的减免金额各地皆不相同，由各地自行决议且各地距离较大，能够低到每年5000美元，也能够高达50万美元或许自住的榜首套房的全额。

  美国当地政府一般依照财务年度征收房地产税。税额的核算和征收大致有以下几个过程。首要，有交税权的各政府部分（包含县或许区政府，学区，水电交通等公共事业部分）别离根据各自的预算和其他方面的收入来决议需求征收的房地产税金额，并依照征收目标的评价核算税率。

  举例来说，某学区2020财务年总预算为6500万美元，除房地产税外，其他来历的收入为2500万美元。可交税的房地产的总估值是25亿美元，其间能够减免5亿美元。那税率便是：

  其次，税收部分把各部分的税率汇总，核算每处房地产需求交纳的总税额，然后把总税额以及各部别离离征收的明细告诉交税目标。交税人能够再一次进行挑选一次性地把总税额缴到税务部分，一般状况下一次性交税有必定扣头，比方能够少交税额的2%。

  交税人也能够再一次进行挑选一年分次交税，这种状况下没有扣头。假如交税人不准时交税，则需求额定交纳利息乃至罚金。假如长时间拖欠税款，政府能够拍卖房地产。

  假如房地产呈现产权改变，卖方一般会把自己持有房地产期间的房地产税预交给买方，由买方一致交税。比方说，假如2019年7月到2020年6月的房地产征收的日期是2020年7月1日。

  甲方在2020年2月1日把房产卖给乙方。在买卖时，甲方会依照上一年的房产税额，把2019年7月1日到2020年2月1日的房地产税预交给乙方。而乙方在2020年7月1日把整年的房产税交纳给税务部分。

  房地产的税率是依照征收目标的评价（估值）而不是商场价（商场值）核算的。房地产的评价只用于核算税率，一般与商场价成份额，可是一般会低于商场价。各地的评价与商场价能够相差很大。

  在美国，估值与商场价的比率最低的区域包含密西西比州的一些区域，评价大约是商场价的10%。在比率最高的区域，比方马萨诸塞州的一些区域，评价能够是商场价的100%。房地产的评价一般由当地政府评价办公室核算更新，一般每年更新一次。

  尽管房地产的正式税率是依照税额占评价的份额来核算的，可是有用税率这个概念有助于咱们横向比较各地的房地产税率。所谓有用税率，便是房地产税额占房地产商场值的份额。

  2020年美国51个州（包含首都华盛顿特区）均匀个人住所的有用税率在0.28%（夏威夷）到2.49%（新泽西）之间，中位数是佐治亚州的0.92% 。依照这些有用税率，一栋市价20万美元的住所，每年的税额在560美元到4980美元之间。

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  咱们假定经济总量，包含居民的可支配收入，在短期内不变。在这个前提下，咱们的短期模型首要研讨房地产有用税率（房地产税占房地产商场价的百分比）怎么样影响居民住所价格。模型中房地产税对房价的首要影响途径是房地产税对居民其他房地产消费（按揭开销）的挤出效应。

  为简化剖析，咱们的模型选用了一系列通用的假定，包含商场仅含单个买家、单个卖家、单个可供买家不断取得新的借款然后进行自购自卖行为的按揭商场，等等。

  本文重在经过模型阐明房地产税对房价短期影响的效果机理。在运用模型对详细城市进行量化剖析时，应该要根据本地的详细状况，选用本地的数据，对模型中的变量进行校准，然后得到更契合本地实践的剖析成果......